Derechos y deberes de la nueva ley de vivienda a los «grandes tenedores»
PABLO VALLE I 3-7-2023
El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el pasado 25 de mayo, entrando en vigor al día siguiente.
Es la primera ley de vivienda del Estado en democracia y regula cuestiones relativas al sector inmobiliario que afectan tanto a los arrendadores como a los arrendatarios, además de los intermediarios que medien en las relaciones entre ambos. Por ello, son muchas las novedades y conceptos introducidos por el legislador a través de la Ley 12/2023, considerando como aspectos claves a resaltar los siguientes:
1.- CONCEPTOS DE GRAN TENEDOR Y ZONA TENSIONADA
La Ley de vivienda introduce como gran novedad, dándoles una trascendencia jurídica y material importante, los conceptos de gran tenedor y zona tensionada, los cuales juegan un papel fundamental en el desarrollo práctico de las estipulaciones de la Ley.
1.1.- Gran Tenedor
Se define como GRAN TENEDOR a aquellas personas, físicas o jurídicas, que tengan en propiedad:
- En zona tensionada: 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada.
- En zona no tensionada: 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial (excluyendo en ambos casos garajes y trasteros).
Estos grandes tenedores tendrán la obligación de informar a la Administración, por lo que las Administraciones podrá exigirles información sobre las viviendas de su titularidad que se encuentren en zonas tensionadas.
1.2.- Zonas Tensionadas
Se define como ZONA TENSIONADA aquellas declaradas por las comunidades autónomas que cumplan alguno de los siguientes requisitos:
- Que el coste medio de la vida en esa zona supere el 30% de la renta media de los hogares (la suma de la hipoteca o el alquiler y los gastos relacionados).
- Que el precio de la vivienda en venta o en alquiler haya aumentado, al menos, 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años
Estas zonas tensionadas serán declaradas por las comunidades autónomas, debiéndose cumplir al menos uno de los requisitos que las definen. La vigencia de la declaración de zona tensionada será de tres años, pudiendo prorrogarse por periodos anuales.
1.3.- Regulación de precios en las zonas tensionadas
La Ley también regula en la Disposición final primera, parte 3, los precios de los alquileres en zonas tensionadas de los nuevos contratos, que estarán regulados y topados (independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios). Estos topes se establecerán según:
- Para pequeños propietarios: el precio del nuevo contrato de alquiler será el mismo del contrato de alquiler anterior sumando la actualización del precio según el índice vigente en ese momento (2% para 2023 y 3% para 2024).
- Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios (todavía está por definir).
También se desvinculará la actualización de los precios del alquiler del IPC, independientemente de si la vivienda está en una zona tensionada o no. Por ello, la actualización anual de los precios del alquiler ya no estará vinculada al IPC, si no que estará regulado por otro índice (el cual todavía no está en marcha, si no que se pondrá en vigor en enero de 2025). Hasta entonces, estos son los límites de actualización del alquiler:
- 2023: subida del alquiler limitada al 2%.
- 2024: subida del alquiler limitada a un máximo del 3%.
- 2025: subida del alquiler limitada por un índice que será más estable que el IPC, que no podrá ser superior y que todavía se está trabajando en ello.
La ley también indica que, con caseros no considerados grandes propietarios, las partes podrán llegar a un acuerdo de actualización que consideren, aunque si no hay acuerdo el máximo será el antes indicado según el año de la actualización.
Existen algunas excepciones en las que el precio del nuevo contrato de alquiler podrá subir hasta un 10% más en comparación con el contrato anterior si, por ejemplo, se han hecho obras de rehabilitación, mejora de accesibilidad, etc.
Además, tampoco se podrá aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos que no correspondan al inquilino, como el IBI o la mensualidad de la comunidad.
Finalmente, los gastos de la inmobiliaria y formalización del contrato correrán de parte del propietario (art. 20.1 Ley 12/2023).
2.- MEDIDAS DE PROTECCIÓN Y TRANSPARENCIA EN LAS OPERACIONES DE COMPRA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Se asemeja la figura del inquilino al consumidor o usuario de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, siendo de aplicación todos los derechos recogidos en éstas (recibir información completa, veraz, objetiva y clara en un formato accesible y, además, protege a personas con discapacidad o dificultades de comprensión).
Asimismo, queda sujeta la publicidad que realicen a la legislación general que la regule con prohibición de actos publicitarios con información insuficiente, deficiente o engañosa.
3.- PRORROGA EXTRAORDINARIA EN CONTRATOS DE VIVIENDA HABITUAL
Nueva prórroga extraordinaria por un máximo de un año para contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita el arrendatario acredite situación de vulnerabilidad que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando éste sea un gran tenedor.
Para viviendas ubicadas en zona tensionada, finalizado el periodo de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita, el arrendatario podrá acogerse a una nueva prórroga extraordinaria del contrato por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, que resultará obligatoria para el arrendador, salvo que hubieran alcanzado otro acuerdo, se hubiera formalizado un nuevo contrato o el arrendador precisará recuperar la vivienda a fin de destinarla a una vivienda permanente en los supuestos establecidos por la norma.
4.- OBLIGACIÓN DE PAGO DE LA RENTA POR MEDIOS ELECTRÓNICOS
El pago de la renta o alquiler o el pago de recibos de suministros se hará por medios electrónicos, y excepcionalmente, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada cuando la persona carezca de cuenta bancaria.
5.- NUEVAS MEDIDAS FRENTE A DESAHUCIOS
Se introducen modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Entre ellas cabe destacar:
- La obligación de fijar siempre la fecha y hora exacta en cualquier notificación o resolución para el lanzamiento de desahucio de quienes ocupan una vivienda.
- Nuevos plazos de suspensión de los lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad.
- La obligación de tramitar procedimientos de solución extrajudicial, mediante conciliación o intermediación, con carácter previo a la interposición de la demanda cuando se destine el inmueble a vivienda habitual del arrendatario en situación de vulnerabilidad y el demandante tenga condición de gran tenedor.
- La posibilidad de uso de fondos estatales para alternativa habitacional.
6.- RECARGO DEL IBI PARA VIVIENDAS VACÍAS.
A través de la disposición final tercera se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
7.- BENEFICIOS FISCALES PARA PROPIETARIOS.
La Disposición final segunda, que regulará los beneficios fiscales a propietarios, entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024, de acuerdo con lo indicado en el BOE. Esta disposición indica que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler en zonas declaradas tensionadas de la siguiente manera:
- Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
- Bonificación 70%:
- Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años.
- Si se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».
- Bonificación 90% en el caso que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
